.RU

«Методы оценки земли. Земля как объект экономической оценки»


Институт экономики и антикризисного управления


РЕФЕРАТ


на тему: «Методы оценки земли. Земля как объект

экономической оценки»


преподаватель………………………………………Демиденко В.А.


студент………………………………………………Воронова Е.В.


Москва 2006


Содержание



Введение 3

Земля как объект экономической оценки 4

Доходный подход к оценке земельных участков 11

Сравнительный подход к оценке земельных участков 14

Затратный подход к оценке земельных участков 21

Комментарий к Статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации 25

Заключение 34

Список используемой литературы 35



Введение

В данной работе на тему «Методы оценки земли» будет рассмотрено следующее:

- земля как объект экономической оценки;

- доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);

- сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения), метод персонала);

- затратный подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
^ Земля как объект экономической оценки

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;

Г) санкции за нарушение земельного законодательства.

В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие при­родные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в част­ной, государственной, муниципальной и иных формах собственно­сти (статья 9).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками сво­бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нару­шает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее со­ставе выделяют земли федерального значения, которые имеют об­щероссийское значение, а их правовой режим установлен феде­ральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности находятся все земли в преде­лах черты поселений, за исключением земель, находящихся в го­сударственной собственности и переданных в частную собствен­ность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собст­венности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государ­ственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в ре­зультате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного

лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129).

Основным земельным законодательным актом является Зе­мельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Зе­мельный кодекс определил цели и задачи земельного законода­тельства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохо­зяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответст­венности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к ка­тегориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреп­лены:

В настоящее время подготовлен новый проект Земельного ко­декса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года ры­ночные преобразования, а также потребности современного эконо­мического развития страны.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности зем­ли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ­ственном земельном кадастре и документах государственной реги­страции прав на землю.

Зонирование земель — разделение земель на земельные уча­стки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответст­вующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательст­вом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель­ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и за­коном о недрах, и распространяется на земли определенной кате­гории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъек­тов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка — использо­вание земельного участка с учетом целевого назначения, установ­ленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование определяется на основе зонирова­ния земель, градостроительной и землеустроительной документа­ции. Разрешенное использование земельного участка может со­держать требования к:

— размещению социально - культурных, коммунально - бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

— иным требованиям, установленным федеральными закона­ми, законами и иными нормативными правовыми актами субъек­тов РФ и нормативными правовыми актами органов местного са­моуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами мест­ного самоуправления при зонировании земель, а также при пре­доставлении конкретных земельных участков и указывается в сле­дующих документах:

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и дру­гие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Дели­мым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может обра­зовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государ­ственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по сво­ему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному ис­пользованию не может быть разделен на самостоятельные земель­ные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных отношений являются Российская Фе­дерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе ис­пользовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными за­конами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно
свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимо­сти;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность мно­гоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития.
Земля является пространственным базисом для размещения раз­
личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды
проживания населения страны и обеспечивает экологическую
безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому
во всех странах государство регулирует использование земли од­новременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости
земельных участков не применяются понятия физического и
функционального износа, а также амортизации, поскольку срок
эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои­мость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других
улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации
как основы жизни и деятельности народов, проживающих на со­ответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учи­тывать возможность их одновременного использования как при­родного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рацио­нальное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способ­ствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в об­ласти землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффектив­ное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также не­рациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически

вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей час­ти национального богатства, несовершенство земельного законода­тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не­эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре­форма позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество гра­ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строи­тельства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельско­хозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, зем­ли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе­ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя­щиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта по­селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско­го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекра­щения права собственности на землю, права землевладения, зем­лепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее слож­ными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито­рии, используемые сельскохозяйственными предприятиями, орга­низациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного произ­водства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отве­денные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, исто­рико-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен­ные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретно­му земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв­ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оцен­ку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определе­ние кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, рай­онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки незави­симыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнитель­ного и затратного (техника остатка для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке зем­ли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая вели­чина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравне­нии этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оцен­кам, базирующимся на основе более полной и достоверной ин­формации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчи­танной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.


kritika-moderna-i-postmodernizm-kniga-chetvertaya-filosofiya-xx-v.html
kritika-psihologii-pervogo-lica-chast-2.html
kritika-ryunoske-akutagava-slova-pigmeya.html
kritika-vlasti-ne-budet-ekstremizmom-gosduma-rf-monitoring-smi-16-iyunya-2006-g.html
kriton-sokraticheskij-patriotizm-kommentarii-k-dialogam-platona-sbornik.html
krivaya-komandnih-rezultatov-dzh-katcenbah-i-d-smit-uchebno-metodicheskij-kompleks-po-discipline-issledovanie.html
  • laboratornaya.bystrickaya.ru/rabochaya-programma-uchebnoj-disciplini-uravneniya-matematicheskoj-fiziki-cikl.html
  • tetrad.bystrickaya.ru/viii-mezhdunarodnaya-deyatelnost-visshego-uchebnogo-zavedeniya-rekomendacii-po-organizacii-uchebnogo-processa-i-podgotovke.html
  • lesson.bystrickaya.ru/materiali-rassledovaniya.html
  • znanie.bystrickaya.ru/a-konan-dojl-stranica-9.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/o-semencova-yu-merlinova-o-nochevnayaa-komarova-n-hvorostenkobfsgu-im-ng-chernishevskogo.html
  • klass.bystrickaya.ru/72-etapi-nalogovogo-planirovaniya-uchebnoe-posobie-chast-1-2006-v-a-tankov-nalogovaya-sistema-rossijskoj-federacii.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/73-sertifikaciya-uslugi-vosstanovlenie-rabotosposobnosti-bloka-cilindrov-putem-rastochki-cilindrov.html
  • reading.bystrickaya.ru/konkurs-razminka.html
  • zadachi.bystrickaya.ru/rezultati-issledovaniya-obshij-pokazatel-kachestva-kulturnih-uslug-podbor-i-ocenka-personala.html
  • grade.bystrickaya.ru/monografiya-chast-1.html
  • uchit.bystrickaya.ru/uchebnij-plan-2-h-nedelnogo-cikla-zanyatij.html
  • school.bystrickaya.ru/ekonomika-stranica-4.html
  • desk.bystrickaya.ru/oratorskoe-iskusstvo-i-masterstvo-obsheniya-stranica-3.html
  • znanie.bystrickaya.ru/7-temi-kursovih-rabot-i-metodicheskie-ukazaniya-po-ih-vipolneniyu-uchebno-metodicheskij-kompleks-dlya-specialnosti.html
  • literatura.bystrickaya.ru/saba-12-sinip-8-oitu-masati.html
  • tetrad.bystrickaya.ru/vipusknaya-kvalifikacionnaya-rabota-metodicheskie-ukazaniya-po-vipolneniyu-i-oformleniyu-diplomnih-rabot-dlya-studentov-specialnosti-060800-ekonomika-i-upravlenie-na-predpriyatiyah-po-otraslyam.html
  • assessments.bystrickaya.ru/borozdin-v-p-iopyat-mi-v-nebe.html
  • abstract.bystrickaya.ru/1937-gennadij-aleksandrovich-hanov-znamenatelnih-i-pamyatnih-dat.html
  • laboratornaya.bystrickaya.ru/rabochaya-programma-po-discipline-osnovi-filosofii.html
  • books.bystrickaya.ru/devid-aaker-sozdanie-silnih-brendov.html
  • klass.bystrickaya.ru/apostoli.html
  • prepodavatel.bystrickaya.ru/sravnitelnaya-harakteristika-osobennostej-vospriyatiya-detej-mladshego-shkolnogo-vozrasta-v-norme-i-pri-umstvennoj-otstalosti.html
  • paragraf.bystrickaya.ru/zimnyaya-skazka.html
  • predmet.bystrickaya.ru/shkolnij-konkurs-urokov-molodih-uchitelej-put-k-masterstvu-2010.html
  • uchit.bystrickaya.ru/toti-ruanja-u-novih-asoh-moeme-vidzic-u-tej-tabljiki-p-n-milyukov-evolyuciya-vzglyadov-po-nac.html
  • uchit.bystrickaya.ru/tehnicheskaya-specifikaciya-na-doukomplektovanie-stranica-2.html
  • prepodavatel.bystrickaya.ru/territorialnie-stroitelnie-normi-ukazatel-normativnih-dokumentov-po-stroitelstvu.html
  • uchitel.bystrickaya.ru/razdel-iv-k-zakonu-respubliki-belarus.html
  • writing.bystrickaya.ru/issledovanie-dvizheniya-centra-mass-mezhplanetnih-kosmicheskih-apparatov-chast-13.html
  • laboratornaya.bystrickaya.ru/referat-na-temu-kurort-legenda-mertvoe-more.html
  • nauka.bystrickaya.ru/usloviya-osushestvleniya-obrazovatelnogo-processa-obshaya-harakteristika-gimnazii.html
  • reading.bystrickaya.ru/laboratornij-praktikum-vozdejstvie-promishlennosti-izdatelstvo-politicheskoj-literaturi-edinstvo-moskva-2003.html
  • tetrad.bystrickaya.ru/v-v-cvejgart-nachalnik-mu-resursnij-centr.html
  • textbook.bystrickaya.ru/iii-voprosi-sushestva-russian-original-english-konferenciya-storon-konvencii-o-biologicheskom-raznoobrazii-vistupayushaya.html
  • testyi.bystrickaya.ru/baza-dannih-aeroport-programma-dolzhna-soderzhat-zastavku-i-menyu-obrabotka-fajla-dolzhna-vklyuchat-sleduyushie-dejstviya.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.